中國房地產危機關乎國際資本什麼事？香港新聞網8月17日電（記者 一林）中國房地產流年不利，在恒大集團爆雷之後，又一家房地產巨頭碧桂園又迎來債務危機。房地產行業的債務危機持續發酵，致使股市損失數十億美元，這不僅極大削弱了大眾對房企的信心，以致房地產銷售放緩，主要融資渠道被切斷。而因為全球化時代，資本活動早已跨越民族國家界限、 相互融合，在跨國流動的過程中，每一場危機事件都可能引發衝擊全球的巨浪。 三重壓力下中國房企危機四伏 2023年，中國房地產在經歷了三年多的深度調整之後，突然爆發了房地產企業債務的全面危機。 曾經是中國地產模範生的碧桂園近來焦頭爛額，其債務問題使得高層不得不嘗試更大力度的自救。碧桂園目前兩筆債券分別是一筆2026年到期的美元債券，欠下了1050萬美元的利息，以及另一筆2030年到期的美元票據，欠下了1200萬美元利息。兩筆合計，未能按時支付投資人達2250萬美元利息。 碧桂園在一份聲明中表示，該公司正在改善資本安排，以確保債權人的合法權利。聲明還表示，“公司一直在堅守，但很難看到曙光”，并強調在行業應對“前所未有的困難”之際，正努力確保能進行房屋交付和償還債務。 盤點中國房地產企業危機的原因：一是由於近年來不斷疲軟的銷售；二是政策限制下的房企再融資環境被扼制；三是國家對於各種基金監管的影響，這三重壓力下使地產企業可用現金有所下降，顯示出“週期性的流動性壓力”。 其實面臨因資金困難帶來的危機并不止於中國恒大和碧桂園，包括佳兆業、奧園集團、廣州富力地產、雲南康旅控股等等。由於沒有現金可供支付債務利息，越來越多的開發商面臨違約風險。 風險的背後，是中國房地產企業與金融產品緊密綁定後，面對突然斷開的資金鏈的無力回天。 房企的“三高模式”與財務隱患 中國改革開放40多年，是經濟高速發展的歷史，也是房地產狂飆突進的歷史。許多房企不僅通過加杠桿和連續預售獲取資金加快推動項目建設，同時還四面出擊不斷推動多元化發展持續做大資產規模，形成了“高杠桿、高負債、高周轉”的“三高”運營模式。 記者查閱2022年8月中銀發佈的一份研究報告顯示，中國的上市房企整體資產負債率由 2005 年的 59.98%上昇至 2021 年的 79.19%，僅次於金融業，15 年間上昇近 20 個百分點，部分房企資產負債率甚至超過 90%，已面臨資不抵債的風險。從發達國家看，2020 年，英國、法國、德國、美國、日本上市房企資產負債率分別為 37%、38%、54%、57%、69%。
2020 年主要國家房企資產負債率 圖源：中銀研究 中國房企資產負債率不僅遠超部分發達國家，也遠超其他行業（高於大多數行業 15-40 個百分點不等），不論從國際維度還是行業維度，中國房企資產負債率均處於較高水平。 而在整個房地產危機局面中，不僅有中國房企自身過度擴張融資的因素，同時也有西方投資者在這場危機中參與的角色。 亞太事務資深專家托馬斯·小鮑肯在接受外媒采訪時曾提到：“中國的房地產開發商中有許多人與西方投資者關係密切， 在這些投資者的推動下，他們采取了‘非常激進’的行動。包括立即將從未來房主那裡收到的資金投入新項目，從而戳破了最終將不可避免破裂的泡沫。” 一個數據或許可以讓我們清晰看到中國房地產泡沫。據《中國財富報告2022》數據，2021年中國居民財富總量達到了687萬億元人民幣，其中全國住房市值達到476萬億元。房地產財富占比達到驚人的69.2%。如果按照專家們講的30%左右是合理區間，那麼這其中約40%都是泡沫，泡沫高達200萬億。
中國房企總負債占 GDP 比重 圖源：中銀研究 而這正是中國政府反複提出“房子是用來住的，不是用來炒的”、“要準確把握住房的居住屬性”的重要原因，政府立足國情和住房政策的實踐經驗與教訓，對住房市場進行了科學再定位。 中國地產與國際資本的共同困境 國際資本一直在投資中國房地產和房地產企業，這已是眾所周知的事。早在2010年1月10，國務院發出《關於促進房地產市場平穩健康發展的通知》，提出有關部門要加強對信貸資金流向和跨境投融資活動的監控，防止境外“熱錢”衝擊市場。時年全世界正經歷著2008年金融危機，在全球普遍低利率環境下，歐美資本市場和房地產市場相對低迷的同時，中國作為新興市場，這兩個領域價格卻不斷上漲，在不斷吸引著“熱錢”進入的同時，這些熱錢又間接再推動了中國樓市的上漲。 美國投資巨頭貝萊德（BlackRock）是中國房地產的主要西方投資者之一。托馬斯·小鮑肯道：“恒大從西方投資者那裡獲得了大量投資，他們敦促恒大繼續購買，并在如何停放存放和開發這些房產方面變得非常激進。所以，不可避免地會出現繁榮和蕭條的周期。因此，受到打擊的不僅僅是房主們和中國的銀行，還有很多西方投資者參與其中，他們向房地產開發商投資，他們也將受到嚴重打擊。” 事實上，即使在2021 年恒大暴雷造成經濟低迷之後，高盛也與貝萊德一起進行了看漲投資。這種趨勢延續到2023 年。當國內房地產市場下行之時，不少外資卻忙著入場。不得不說，中國的吸引力遠超一般人的想象。 記者查閱相關報道，投資者不僅關注住房，還關注止贖的辦公樓和工廠。據不完全統計，截至目前，已有黑石集團、大和房屋、凱德等外資企業在中國境內布局了新的投資。 而這些外資不只是進行傳統的收併購及拿地，還包括買入房企的債券、股票等，據統計，自2021年以來，外資真金白銀投入中國房地產的資金超667億元。 托馬斯·小鮑肯說：“貝萊德實際上在房地產投資方面陷入了困境，他們甚至不再償還投資者的錢，因為他們在這些房地產和房地產開發項目上損失了太多錢。他們確實受到了沉重打擊。 我并不是說這與 2008 年金融危機相同，但由於房地產的原因，有很多相似之處。” 小鮑肯補充道。“我們應該為房地產業的嚴重低迷做好準備，不僅是在中國，而是全世界。這是因為在我們的世界中正在發生的事情，我們正在走向經濟黑暗時期。而真正受到打擊最嚴重的將是房地產和商業地產市場。”
圖源：360財經。（完） 【編輯：錢林霞】
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