大灣區物流市場總存量突破2000萬㎡ 香港排第二香港新聞網4月23日電 粵港澳大灣區物流市場迎來了新的里程碑。最新統計數據顯示，2024年總存量突破2000萬㎡，達到2096.9萬㎡，同比增長超過20%。隨著跨境電商需求的持續增長及土地集約化政策推進，該區域物流基建規模不斷擴張，成為中國物流市場中的重要樞紐。 佛山超越香港，成為存量規模最大城市 根據第一太平戴維斯日前發佈的最新統計數據，2024年佛山以新增98.4萬㎡的物流供應量超越香港，成為粵港澳大灣區物流市場存量最大的城市。截至目前，佛山的物流市場總存量達到396.2萬㎡，高出香港的392.9萬㎡，躍居區域榜首。這一變化反映了內地城市在物流基礎設施建設方面的快速發展，尤其是在廣佛肇城市板塊內，物流市場新增供應量達到175萬㎡，占全區供應量的四成以上。
圖：粵港澳大灣區近5年物流市場新增供應分布 自2022年以來，大灣區物流市場存量以每年約30%的速度擴張。2024年，儘管新增供應達到394萬㎡，創歷史新高，但市場需求的增速放緩，使得區域平均空置率上升5.3個百分點。 跨境電商需求成為主力驅動 在大灣區物流市場中，跨境電商行業的需求仍然是去化的主要動力。第一太平戴維斯的數據顯示，2024年新增的物流倉儲中，有67.3%的面積被中國跨境電商“四小龍”——Temu、Shein、AliExpress和Tiktok Shop承租。這些企業的快速擴張進一步鞏固了其在區域物流市場中的核心地位。 自2019年底以來，跨境電商倉儲需求的增長帶動了大灣區物流市場的發展。儘管2024年區域淨吸納量同比下降8.3%，但市場租賃情緒仍保持謹慎樂觀。在所有新增供應中，超過60%的面積已被頭部跨境電商企業承租，顯示出該行業需求的韌性。 租金上升 未來三年供應預計增長六成 2024年粵港澳大灣區物流租金指數同比上升2.7%，其中內地城市的租金漲幅介於0.4%至4.7%之間。然而，投資市場的表現卻相對疲軟。受投資者對租金預期及估值更趨保守的影響，大灣區物流價格指數自2020年以來首次下降，全年同比下跌2.1%。
圖：粵港澳大灣區物流市場2024年空置率 第一太平戴維斯分析指出，雖然物流市場租金保持增長，但貿易摩擦升級及關稅上漲等外部因素對市場增長形成壓力。同時，買家對投資項目的收益預期減弱，也在一定程度上影響了市場活力。 展望未來三年，大灣區物流市場新增供應預計將達到1350.3萬㎡，總存量將在目前的基礎上擴張超過六成，達到64.4%的增長幅度。其中，廣佛肇板塊仍將是新增供應的主要來源，預計該區域將佔據63.8%的新增供應量。 第一太平戴維斯認為，儘管物流市場面臨外部壓力，但內需增長及政策激勵可能在一定程度上緩解市場的下行壓力。同時，市場供應端的精準調控將對區域物流租賃及投資市場的平衡發展至關重要。 大灣區物流市場的持續擴張反映了該地區在中國經濟轉型中的重要角色，特別是跨境電商的蓬勃發展為物流基建提供了強勁的需求支撐。然而，在供應創新高的背景下，市場空置率的上升及投資熱情的降溫顯示出潛在挑戰。未來，如何在供需之間找到平衡，將成為大灣區物流市場可持續發展的關鍵課題。 2024年，製造業商務活動徘徊在相對較低的水平，但跨境電商仍延續了增長勢頭，并繼續成爲大灣區物流市場需求增長的主要驅動力。 隨著近年來土地集約化利用的推進落實和工業用地容積率的提高，粵港澳大灣區物流市場多層倉數量持續增加。2024年，市場供應394萬㎡，創曆史新高。第一太平戴維斯數據顯示，去年底，粵港澳大灣區物流市場總存量突破2000萬㎡，達到2096.9萬㎡，同比擴張超過20%。 其中，2024年，佛山以98.4萬㎡的物流市場新增供應量超過香港，成爲粵港澳大灣區物流市場存量規模最大的城市。至此，佛山的物流市場總存量達到396.2萬㎡高出香港3.3%。 自2022年起，粵港澳大灣區物流市場存量規模連續三年30%的增速擴張。2024年，廣佛肇城市闆塊的年度供應量達到175萬㎡，占比超過四成，成爲該區域供應的主要來源。 2024年全年，粵港澳大灣區淨吸納量同比下降8.3%至268.8萬㎡。在供應又達新高的背景下，區域平均空置率上升5.3個百分點。盡管如此，鑒於跨境電商行業需求保持增長，市場租賃情緒仍謹慎樂觀。去年，在所有新增供應中，有超60%的面積被頭部跨境電商承租。 2019年底以來，跨境電商行業的倉儲需求持續旺盛，成爲大灣區物流市場去化的重要驅動力。第一太平的統計數據顯示，在2024年新增供應中，有67.3%面積的物流倉被Temu、Shein、AliExpress、Tiktok Shop的中國跨境電商“四小龍”承租，進一步凸顯當前跨境電商在區域新增供應市場中的核心地位。 根據第一太平數據，2024年，粵港澳大灣區物流租金指數同比上升2.7%，內地城市錄0.4%至4.7%的租金漲幅。相反，投資市場表現則轉軟，買家對投資標的項目的租金預期及估值更趨保守。受此影響，粵港澳大灣區物流價格指數自2020年以來首降，全年同比下降2.1%。 在市場存量方面，未來三年，第一太平戴維斯預判，粵港澳大灣區物流市場新增供應將達到1350.3萬㎡，總存量擴張超過六成達到64.4%。其中，廣佛肇仍將是未來三年新增供應的主要來源，預計63.8%的新增供應占比發生在該區域。 第一太平戴維斯分析認爲，未來，粵港澳大灣區物流市場利鈍交織。貿易摩擦升級、關稅上漲等外部沖擊將導緻市場增長承壓，但另一方面，政策激勵下內需的增長或可適度緩解部分下行壓力，而在供應端對市場實施精準調控將對大灣區物流租賃及投資市場的平衡發展至關重要。 （完） 【編輯：錢林霞】
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