北深廣樓市有變 或調整限購性政策香港新聞網7月31日電 繼近期中央政治局會議定調“適時調整優化房地產政策”、住建部明確三大政策支持方向後，在剛剛過去的周末，一線城市北京、廣州、深圳相繼表態，將適時優化房地產政策，向市場釋放出更加積極的信號。這些新政策將如何影響市場？ 地產市場由冷趨暖的過程 自2018年以來，中國房地產市場經歷了限購限貸政策的實施，加上疫情帶來的衝擊，整個市場一度陷入冬眠狀態。近期，中國恒大地產老闆許家印因負債2萬億成為熱議的焦點。對於市場來說，疫情放開可能會給房地產市場帶來回暖的希望，但并沒有迎來大家期望的強烈復甦。 據中指宏遠最新發佈的數據，7月中旬中國內地樓市整體同環比仍下降，環比降幅擴大。分城市來看，一二線城市環比均略有上漲，同比均持續下降，三線城市同環比均下降；庫存總量環比有所上昇，深圳和上海庫存上昇明顯。地市整體供應量環比增逾兩倍，宅地供應量增逾三倍，整體均價較上周微跌，宅地均價增逾一成。出讓金總額縮水，南京收金近95億領銜。房企融資類型以公司債為主，房企拿地城市集中在北京、上海、南京、成都等城市。 數據反映出內地一線城市依舊較有韌性：7月15—7月22日數據，一線城市成交面積整體同比下降24.1%，環比上昇3.0%。分城市來看，深圳同環比漲幅明顯，分別上漲31.7%和46.3%；僅有上海一城同環比均下降，分別下降40.4%和7.0%；北京和廣州環比略有上漲，分別漲幅3.6%和1.5%。
表：一線城市成交面積同環比情況
圖源：中指宏觀數據 相比一線城市，二三線城市環比略有上漲，溫州漲幅最大，三線城市同環比降幅明顯。 二線代表城市整體成交面積環比上漲0.4%。分城市來看，溫州、南京漲幅明顯，分別為85.1%和9.74%，寧波、杭州降幅明顯，分別為41.93%和17.69%。同比來看，二線代表城市整體同比下降33.3%。三線代表城市整體環比下降63.1%，同比下降72.2%（受惠州和韶關成交量下降影響）。 官方為房地產政策“定調” 近一周內，官方已兩次表態房地產市場。 7月24日，中共中央政治局召開會議，分析研究當前經濟形勢，部署下半年經濟工作。會議指出，要適應我國房地產市場供求關係發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。 繼近期中央政治局會議定調“適時調整優化房地產政策”後，住建部明確三大政策支持方向。住建部部長倪虹在7月27日召開的企業座談會上表示，要繼續鞏固房地產市場企穩回升態勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施；繼續做好保交樓工作，加快項目建設交付，切實保障人民群眾的合法權益。 58安居客房產研究院院長張波表示，住建部的表態對於落地中央相關會議精神，在房地產政策的推進方向上，給出了更加具體的指引方向。 一線城市購房政策優化可期 時隔一天，一線城市北京、深圳、廣州相繼表態，將抓緊貫徹落實工作，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。 作為全國樓市“風向標”，北京的調控政策一直是全國最嚴的，特別是當初樓市過熱時出台的“認房又認貸”政策規定，只要名下有一套房或有貸款記錄，不論是否還清貸款，再貸款買房都按二套房政策執行，即首付比例為六至八成，貸款為貸款市場報價（LPR）加105個基點。由於北京的非普通住宅標準過低，導致大多二套房首付高達80%，再加上貸款利率加點數不變，儘管LPR有所下調，但目前二套房貸款利率仍高達5.35%，首套房貸款利率也高達4.85%。這無疑加重了剛性和“以舊換新”、“以小換大”、“多孩家庭”等住房需求的改善成本，阻礙了購房需求的釋放。 此次北京率先表態，市場普遍預計後期北京在“認房不認貸”、降低房貸利率“加點”、調整非普通住宅標準等方面或落實出台新政。不過，根據北京此前曾表示將在房山區試點購房支持政策來看，接下來北京樓市政策的優化調整或以“一區一策”執行，堅持穩中求進工作總基調。 此次北京、深圳、廣州的積極表態速度之快，體現了一線城市落實中央和住建部政策精神的態度和決心，預示著此前在二三線城市出台的購房支持政策會向一線城市擴容。整體來看，在房地產已經由賣方市場轉為買方市場的背景下，全國樓市調控政策取向已從防過熱向防過冷轉變，過去在市場長期過熱階段陸續出台的政策亟須調整優化。可以預見，一線城市購房支持政策將很快出台。 易居研究院研究總監嚴躍進認為：“一線城市相關部門周末仍在積極謀劃優化樓市政策之事，說明相關部門對於出台政策的重視度，也反映出政策放鬆的預期越來越清晰，寬鬆的信號越來越明朗。此類表態接下來勢必會對實際的購房政策產生重大影響，2016年以來，各類較為嚴格的限制性政策有望得到調整。” 另據植信投資研究院在最新發佈的下半年樓市展望中表述，內地房地產市場短周期內仍有可能面臨“逆風”。但中央政治局會議給市場吹來了久違的暖風，料下半年住房政策將加大支持力度。個人住房貸款政策利率有望維持在低位，市場利率可能會小幅走低。預計全年住宅銷售額仍有望實現輕微正增長，房價總體逐步回穩，土地市場供需結構改善。期待下半年在促進房地產“後半段”工程建設和緩解房企債務壓力等方面出台更多有力的積極政策，預計全年房地產投資跌幅較上半年收窄。 （完） 【編輯：錢林霞】
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